TRAITEMENT FISCAL DE L'ACHAT ET DE L'HYPOTHÈQUE

La raison la plus courante d'hypothéquer une propriété est la constitution d'une hypothèque pour l'acquisition d'une maison, en utilisant ladite maison comme garantie de paiement.

Dans ces cas, l'opération de financement s'accompagne d'une vente du bien, ce qui implique l'existence de trois entreprises légales: la vente, le prêt et l'hypothèque.

 La vente:

1. Lorsqu'un entrepreneur (par exemple un promoteur) intervient dans l'entreprise de vente, dans l'exercice d'une activité professionnelle ou professionnelle, et qu'il s'agit du premier transfert du logement, l'opération sera soumise à l'imposition par la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) . C'est le cas de l'achat d'une maison de construction neuve:

 TYPE D'APPLICATION: GÉNÉRAL. dix%.

 LOGEMENT OFFICIEL DE PROTECTION: 4%

2. Dans le cas où un entrepreneur (par exemple un promoteur) intervient dans l'entreprise de vente et d'achat, mais qu'il implique le transfert d'une résidence secondaire ou ultérieure, l'opération sera soumise à la taxe sur les transmissions d'actifs onéreux (TPO) au lieu de payer TVA., Sauf si l'application de l'exonération est levée, auquel cas l'opération continuera à être soumise et non exonérée de TVA. Et lorsque la vente est réalisée entre particuliers, sans l'intervention d'un entrepreneur, l'opération sera soumise au paiement de TPO:

TYPE APPLIQUÉ TPO: celui établi par chaque Communauté Autonome:

MADRID: un taux général de 6% est appliqué, et de 4% pour les familles nombreuses en cas d'acquisition d'une résidence habituelle;

VIZCAYA: le taux varie entre un minimum de 2,5% (pour une résidence habituelle, avec moins de 120 m2, et autres exigences…) à 4%, jusqu'à 7%.

CANTABRIA: en général, il est de 10%, 8% pour une résidence habituelle avec un prix inférieur à 120000 € ou pour des particuliers ayant des revenus inférieurs à 30000 €, et si les logements ont une valeur d'achat comprise entre 120000 € et 200000 € 9%. 5% sera appliqué s'il est acheté dans le cadre d'un partenariat communautaire et qu'un seul des conjoints est âgé de moins de 30 ans.

Dans l'éventualité où la LACC n'aurait pas établi de taux, 6% sera appliqué.

 Le prêt:

Le prêt en tant que tel n'est PAS imposé. Cependant, cette non-imposition présente des nuances selon la manière dont le prêt est documenté.

TPO: La réglementation applicable établit que les prêts seront soumis mais exonérés de la taxe sur les transmissions patrimoniales onéreuses, quelle que soit la manière dont ils sont mis en œuvre.

TVA: Le prêt hypothécaire étant généralement accordé par ceux qui s'y engagent habituellement dans le cadre de leur activité commerciale, il est soumis à la TVA, mais il est exonéré de son paiement.

Comment les procédures de constitution sont-elles imposées?

En règle générale, dans la formalisation des entreprises légales, la réglementation fiscale applicable établit que l'acquéreur du bien ou du droit et, à défaut, les personnes qui seront obligées de payer la taxe sur les actes juridiques documentés (IAJD) en tant que contribuable insistent ou demander les actes notariés, ou ceux dans l'intérêt desquels ils sont délivrés.

En particulier, s'agissant des actes de constitution de prêts avec garantie, jusqu'à l'entrée en vigueur du décret-loi royal 17/2018 le 12 novembre 2018, le législateur a imposé le paiement de la taxe à l'emprunteur. Cependant, avec l'entrée en vigueur de la règle susmentionnée, approuvée à la suite de la sentence de la chambre contentieuse administrative de la Cour suprême numéro 1505/2018 du 16 octobre 2018, l'ancien régime a été modifié établissant que en cas d'actes de prêt avec garantie hypothécaire, le prêteur sera considéré comme assujetti ».

Par conséquent, la personne tenue de payer l'IAJD sera l'entité qui accorde le prêt hypothécaire.

 Fiscalité des novations et subrogations:

• Frais fixes IAJD:

Les premiers exemplaires des actes et actes notariés seront taxés par l'IAJD, lorsqu'ils ont pour objet une quantité ou une chose de valeur, ou contiennent des actes ou des contrats qui peuvent être enregistrés dans les registres de propriété.

• Frais progressifs IAJD:

à. Novaciones: Les actes de modification de la novation des prêts hypothécaires seront exemptés de la modalité graduelle de l'IAJD, lorsque la modification est des conditions du taux d'intérêt initialement convenu ou en vigueur, ou la modification de la durée du prêt. Aux fins de l'exemption susmentionnée, les prêts et les crédits hypothécaires sont assimilés. En plus de ce qui précède, l'acte d'hypothèque qui comprend la modification de la valeur estimative ne sera pas soumis à l'IAJD.

b. Subrogations: elles sont exemptées de la modalité progressive de l'IAJD. Dans tous les cas, il est important de souligner que la taxation dans ces cas dépendra de l'élément spécifique qui a été modifié, de sorte que les particularités qui affectent le cas doivent être analysées.

 Fiscalité de l'annulation d'hypothèque:

Les premiers exemplaires des actes notariés documentant l'annulation d'hypothèques de toute nature sont soumis aux frais progressifs de l'IAJD, mais en sont exonérés.

Malgré cela, l'auto-évaluation exonérée correspondante doit être effectuée dans le modèle correspondant de l'administration fiscale, même si elle n'implique aucun paiement.

Dans les cas où l'annulation est faite au moyen d'un document privé ou à la demande du registraire des biens, elle ne sera pas soumise à l'IAJD.

ELENA PEREZ-ILZARBE DOMINGUEZ.

AVOCAT