L'hypothèque inversée

L'hypothèque inversée

L'hypothèque inversée ou «l'hypothèque inversée» est née aux États-Unis et au Royaume-Uni. L'idée sur laquelle il se fonde est la consommation, lors de la retraite, des économies réalisées au cours de la vie active de la personne. Par conséquent, l'approche de cette hypothèque est le transfert de ce phénomène à l'immobilier personnel, en utilisant la maison elle-même pour obtenir un revenu après la retraite, mais en conservant la propriété et en l'utilisant dans la vie.

États Unis:

Aux États-Unis, la soi-disant «hypothèque inversée» a un but strictement social, étant un complément à la pension des personnes âgées. Mais le coût est élevé et il est essentiel que la propriété soit la résidence habituelle.

Royaume-Uni:

Au Royaume-Uni, depuis des décennies, le régulateur tente de renforcer les instruments de couverture privée, car la couverture publique, dans la plupart des cas, ne parvient pas à atténuer les besoins de base, étant l'un des pays européens présentant le risque de pauvreté le plus élevé au monde. à partir de 65 ans. Ainsi, les plans de libération des capitaux propres ont leurs deux principaux représentants dans les prêts hypothécaires à vie et les plans de réversion du logement.

C'était dans la loi 41/2007 du 7 décembre sur la réforme du marché hypothécaire, où le chiffre de l'hypothèque inversée a été inclus dans sa première disposition complémentaire.

Caractéristiques de l'hypothèque inversée en Espagne:

Demandeur: a.) Âge égal ou supérieur à 65 ans: Cependant, les entités qui commercialisent l'hypothèque inversée exigent généralement un âge d'environ 70 ans. L'obligation de remboursement n'existant qu'au décès, l'âge est déterminant pour la viabilité économique de l'opération. B) Personnes dépendantes: Une personne en situation de dépendance sévère ou de grande dépendance peut accéder à cette hypothèque, conformément aux dispositions de la loi sur les dépendances (loi 39/2006 du 14 décembre).

Bénéficiaire: On entend comme telle la ou les personnes que le demandeur d'hypothèque désigne comme bénéficiaires du prêt ou du crédit hypothécaire. Le demandeur d'hypothèque inversée peut désigner des bénéficiaires, à condition qu'ils satisfassent aux exigences en matière d'âge et de dépendance requises à cet effet.

 Quand les exigences doivent-elles être satisfaites? Il est nécessaire que les conditions d'âge et de dépendance des bénéficiaires soient réunies au moment de sa constitution.

Y a-t-il une limite au nombre de bénéficiaires? Le règlement actuel ne fait référence à aucun type de limite. En pratique, le nombre est limité à un ou, le cas échéant, à deux bénéficiaires ayant un partenariat matrimonial ou domestique.

Quelles entités peuvent octroyer ce type d'hypothèque? Les établissements de crédit et les compagnies d'assurance peuvent accorder des crédits ou des prêts garantis par une hypothèque inversée. Les entités qui accordent des prêts hypothécaires inversés doivent tenir compte de la situation financière du demandeur, ainsi que des risques économiques de leur contrat: ·· Régime général de protection du client: Inclus dans l'ordonnance EHA / 2899/2011 de transparence et de protection du client de les services bancaires (ci-après l '«Ordonnance de Transparence»), établit une série d'obligations en matière d'information précontractuelle et contractuelle, ainsi que l'évaluation de la solvabilité du client. ·· Régime d'hypothèque inversée spécifique: le notaire sera tenu de s'assurer que le service de conseil indépendant a été fourni.

Obligation garantie avec l'hypothèque: L'obligation de l'emprunteur est la restitution du prêt ou du crédit au profit du prêteur (capital plus intérêts), cette obligation étant garantie avec le bien hypothéqué.

Les parties au contrat peuvent convenir que le capital soit livré:

En une seule somme;

ou périodiquement tout au long de la vie du demandeur ou pendant une certaine période de temps convenue dans le contrat. Dans le cas où les prestations périodiques sont reçues pendant une période déterminée dans le contrat, elles seront plus importantes que s'il est convenu qu'elles seront reçues jusqu'au décès, mais il y a un risque que le demandeur survivra à ladite période. en cessant de recevoir des prestations tandis que la dette continuera de rapporter des intérêts.

Dans tous les cas, l'obligation de rembourser le prêt n'est exécutoire qu'au décès.

Moment du respect de l'obligation: L'obligation de retour dans l'hypothèque inversée est une obligation à terme, découlant du décès. Cependant, même si l'expiration intervient avec le décès, un délai de grâce peut être convenu en faveur des héritiers, le retour étant requis à la fin de ce délai. Cela devrait, dans tous les cas, être reflété dans le contrat.

Échéance et force exécutoire des intérêts: L'établissement de la date d'échéance et de la force exécutoire de l'obligation est essentiel pour déterminer le caractère ordinaire ou par défaut des intérêts. Au décès du débiteur hypothécaire, de ses héritiers ou, au décès du dernier des bénéficiaires (si cela est indiqué dans le contrat), ils peuvent annuler le prêt, dans le délai imparti, en payant au créancier hypothécaire toutes les dettes en souffrance, avec leurs intérêts., sans que le créancier ne puisse exiger aucune compensation pour l'annulation.

Estimation du bien: c'est un facteur pertinent de l'hypothèque inversée, car il est déterminant à la fois pour l'objet capital du prêt, et plus tard pour la valeur que le prêteur reçoit lors de l'exécution. Pour une évaluation correcte du bien, le créancier doit essayer de combiner l'intérêt du demandeur à obtenir la valeur maximale du bien, avec sa propre garantie au moment de l'encaissement, y compris, le cas échéant, le principal, les intérêts et les frais. Il faut tenir compte du fait que l'inhibition générale des héritiers au moment du paiement, oblige parfois à recourir à l'exécution directe du bien, moment auquel il est à nouveau évalué par un expert judiciaire.

Résidence habituelle: la loi 41/2007 limite ce type d'hypothèque sur la résidence habituelle. Dans le cas où la personne déménage dans une maison de retraite ou chez un proche en raison d'une situation de dépendance, on ne comprendra pas qu'elle a perdu son habitude.

L'échéance et la force exécutoire de l'hypothèque inversée: Le prêt garanti par une hypothèque inversée expire avec le décès du demandeur, et une fois expiré, il devient exécutoire, à moins qu'un délai précis n'ait été convenu pour son opposabilité après le décès.

Le mode de paiement de la dette peut être: volontaire par les héritiers, par la procédure de forclusion, par l'exercice de l'action personnelle en jugement exécutif ou par l'exercice de l'action hypothécaire dans le cadre du procès ordinaire.

En raison du développement réglementaire relativement récent de l'hypothèque inversée, il n'y a pas de grande casuistique qui détermine le mode de paiement habituel. Cependant, il est possible que le mode de paiement habituel finisse par être la procédure spéciale d'exécution du bien hypothéqué prévue par la loi de procédure civile.

Échéance anticipée: Il existe une possibilité d'échéance anticipée, uniquement si (i) la circonstance qui favorise l'échéance est le transfert de l'actif et (ii) la possibilité de substituer la garantie existe suffisamment.

-------------------------------------------------- -------------------------------------------------- ----------------

ELENA PEREZ-ILZARBE DOMINGUEZ

AVOCAT