La hipoteca inversa

La hipoteca inversa

La hipoteca inversa o “reverse mortgage” nace en los Estados Unidos y en el Reino Unido. La idea sobre la que se sustenta es el consumo, durante la jubilación, del ahorro logrado durante la vida laboral de la persona. Por tanto, el planteamiento de esta hipoteca es el traslado de este fenómeno al patrimonio inmobiliario personal, haciendo uso de la propia vivienda para obtener ingresos tras la jubilación, pero manteniendo la propiedad y uso de la misma en vida.

Estados Unidos:

En los EEUU la denominada “reverse mortgage” surge con una finalidad propiamente social, siendo un complemento a la pensión de las personas mayores. Pero el coste es elevado y es esencial que el inmueble sea la vivienda habitual.

Reino Unido:

En Reino Unido, desde hace décadas, el regulador pretende reforzar los instrumentos de cobertura privada, ya que las coberturas públicas, en la mayoría de los casos, no logran paliar las necesidades básicas, siendo uno de los países europeos con mayor riesgo de pobreza a partir de los 65 años. De este modo, los planes de “equity release” tienen sus dos principales exponentes en las “lifetime mortgages” y en los “home reversion plans”.

Fue en la Ley 41/2007 de 7 de diciembre de reforma del mercado hipotecario, donde se incluyó, en su disposición adicional primera, la figura de la hipoteca inversa.

Características de la hipoteca inversa en España:

Solicitante: a.) Edad igual o superior a 65 años: Sin embargo, las entidades que comercializan la hipoteca inversa, suelen exigir una edad alrededor de 70 años. Dado que la obligación de reembolso no existe hasta el fallecimiento, la edad es determinante para la viabilidad económica de la operación. B) Individuos con dependencia: Una persona que se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia puede acceder a esta hipoteca, según lo dispuesto en la Ley de Dependencia (Ley 39/2006 de 14 de diciembre).

Beneficiario: Se entiende como tal a la persona o personas que el solicitante de la hipoteca designa como receptores del préstamo o crédito hipotecario. El solicitante de hipoteca inversa puede designar beneficiarios, siempre que éstos cumplan con los requisitos de edad y dependencia exigidos para la misma.

 ¿Cuándo han de concurrir los requisitos? Es necesario que los requisitos de edad y dependencia de los beneficiarios concurran en el momento de su constitución.

¿Existe una limitación al número de beneficiarios? La regulación actual no hace referencia a ningún tipo de límite. En la práctica, se limita el número a uno o, en su caso, a dos beneficiarios habiendo relación conyugal o de pareja de hecho.

¿Qué entidades pueden conceder este tipo de hipoteca? Pueden conceder créditos o préstamos garantizados con hipoteca inversa, las entidades de crédito y las entidades aseguradoras. Las entidades que concedan hipotecas inversas deben tener en cuenta la situación financiera del solicitante, así como los riesgos económicos de su contratación: ··Régimen general de protección al cliente: Recogido en la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (en adelante la “Orden de transparencia”), establece una serie de obligaciones en materia de información precontractual y contractual, así como la valoración de la solvencia del cliente. ··Régimen específico de hipoteca inversa: el notario estará obligado a cerciorarse de que se ha prestado el servicio de asesoramiento independiente.

Obligación garantizada con la hipoteca: La obligación del prestatario es la restitución del préstamo o crédito en favor del prestamista (capital más intereses), estando esta obligación garantizada con el inmueble hipotecado.

Las partes del contrato pueden pactar que el capital se entregue:

En una única suma;

o periódicamente durante toda la vida del solicitante o durante un determinado periodo de tiempo pactado en el contrato. En caso de que las prestaciones periódicas se perciban durante un periodo de tiempo determinado en el contrato, éstas serán mayores que si se acuerda que sean percibidas hasta el fallecimiento, pero se corre el riesgo de que el solicitante sobreviva a dicho periodo temporal dejando de percibir las prestaciones mientras que la deuda continuará generando intereses.

En todo caso, la obligación de devolución del préstamo no es exigible hasta el fallecimiento.

Tiempo de cumplimiento de la obligación: La obligación de devolución en la hipoteca inversa es una obligación a plazo, surgiendo la misma con el fallecimiento. No obstante, a pesar de que el vencimiento tenga lugar con la defunción, se puede acordar un periodo de gracia en favor de los herederos, siendo exigible la devolución cuando finalice dicho periodo. Esto deberá, en todo caso, reflejarse en el contrato.

Vencimiento y exigibilidad de intereses: El establecimiento del momento de vencimiento y exigibilidad de la obligación es fundamental para determinar el carácter ordinario o moratorio de los intereses. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, al fallecimiento del último de los beneficiarios (si así se recoge en el contrato), podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.

Tasación del inmueble: es un factor relevante de la hipoteca inversa, ya que es determinante tanto para el capital objeto del préstamo, como posteriormente para el valor que reciba el prestamista en la ejecución. Para una correcta tasación del inmueble, el acreedor deberá tratar de compaginar el interés del solicitante en la obtención del máximo valor por el inmueble, con su propia seguridad a la hora del cobro incluyendo, en su caso, el principal, los intereses y costas. Hay que tener en cuenta que la general inhibición de los herederos a la hora del pago, hace necesario recurrir en ocasiones a la ejecución directa del bien, momento en el que es tasado de nuevo por un perito judicial.

Vivienda habitual: La Ley 41/2007 limita este tipo de hipoteca sobre la vivienda habitual. En caso de que la persona se traslade a una residencia de ancianos o al domicilio de un familiar al estar en situación de dependencia, no se entenderá que haya perdido su habitualidad.

El vencimiento y la exigibilidad de la hipoteca inversa: El préstamo garantizado con una hipoteca inversa vence con el fallecimiento del solicitante, y una vez vencido, deviene exigible, salvo que se haya pactado un periodo de tiempo determinado para su exigibilidad tras la defunción.

La forma de pago de la deuda podrá ser: voluntaria por parte de los herederos, mediante el procedimiento de ejecución hipotecaria, a través del ejercicio de la acción personal en juicio ejecutivo o ejercitando la acción hipotecaria en el juicio ordinario.

Debido al desarrollo normativo relativamente reciente de la hipoteca inversa, no existe una gran casuística que determine la forma de pago habitual. No obstante, es posible que la forma de pago habitual termine siendo el procedimiento de ejecución especial del bien hipotecado previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vencimiento anticipado: Existe la posibilidad de vencimiento anticipado, únicamente si (i) la circunstancia que propicia el vencimiento es la transmisión del bien y (ii) se da la posibilidad de sustitución de la garantía de manera suficiente.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ELENA PEREZ-ILZARBE DOMINGUEZ

ABOGADO